El sector inmobiliario mundial: tendencias y sectores en los que invertir hoy y a futuro

El sector inmobiliario mundial: tendencias y sectores en los que invertir hoy y a futuro

De los centros de datos a las oficinas. Expertos de Pimco analizan el comportamiento y la evolución de los distintos segmentos a escala mundial

El entorno inmobiliario mundial se enfrenta a una serie de retos, desde las políticas monetarias de los bancos centrales que afectan a los préstamos, hasta la situación geopolítica y las presiones inversoras contra el cambio climático. Todo ello influye en los precios de los distintos segmentos inmobiliarios. François Trausch, CEO y CIO de Pimco Prime Real Estate, y John Murray, Managing Director Global Private Real Estate de la misma empresa, analizan la situación identificando las tendencias globales para los distintos activos inmobiliarios: ¿Dónde invertir ahora y en el futuro? ¿Dónde están las oportunidades? ¿Y cuáles son los riesgos?

Los principales motores de la oferta y la demanda inmobiliarias en el mundo

Los principales sectores de inversión inmobiliaria: ¿cuáles son?

Mercado de vivienda

Mercado de oficinas

Mercado logístico

Centros de datos: la carrera de la energía en la era de la IA

Los principales motores de la oferta y la demanda inmobiliarias en el mundo

Como en otros ámbitos, al mercado inmobiliario le aguardan muchos retos, pero también está lleno de oportunidades. Para quienes dispongan de capital y experiencia, el entorno actual, según los expertos, ofrece un terreno fértil para la inversión. Sectores como los centros de datos y la logística, apoyados por las tendencias a largo plazo de la digitalización y el comercio electrónico, por ejemplo, presentan perspectivas especialmente atractivas.

Navegar por estas aguas turbulentas exigirá resistencia y capacidad de adaptación. La capacidad de identificar y explotar oportunidades ocultas en un entorno de volatilidad del mercado será crucial. Al centrarse en activos alternativos y tener en cuenta la digitalización, la descarbonización y los cambios demográficos, quienes inviertan en el sector inmobiliario comercial no sólo podrán capear la actual fase de mayores turbulencias, sino también prosperar. Los expertos de Pimco analizan los principales sectores en los que invertir. 

Los principales sectores de inversión inmobiliaria: ¿cuáles son?

Mercado de vivienda

Las perspectivas globales para el segmento residencial son generalmente positivas, en un entorno con una demanda «estructuralmente robusta».

En Europa, los alquileres de las viviendas aumentan de forma constante, sin signos de ralentización. La oferta es limitada, agravada por los elevados costes para promover obra nueva y una normativa medioambiental más estricta, mientras que la demanda crece y se refuerza a medida que se forman nuevas familias y la población se desplaza hacia las principales áreas metropolitanas.

En la región Asia-Pacífico, los precios y los alquileres se fortalecen en un contexto de escasez moderada de oferta. La subida de los precios de la vivienda y el traslado de los jóvenes a las ciudades están alimentando la demanda de viviendas de alquiler. Los cambios demográficos, como el aumento de la edad a la que se forma una familia y el crecimiento de los solteros, están reforzando la tendencia hacia alquileres más largos. Además, el creciente interés por compartir y vivir en comunidad, así como la demanda de disponibilidad de servicios, han impulsado el crecimiento de las soluciones residenciales y de coliving.

En EE.UU., las perspectivas a corto plazo son algo menos positivas. El sector residencial en general está experimentando una oferta récord de nuevas propiedades: alrededor de 583.000 unidades el año pasado, la más alta en 40 años. El aumento del stock, combinado con el incremento de las tasas de capitalización, ha provocado un descenso de más del 25% al 30% en los valores de mercado. Aunque los fundamentos a largo plazo de la demanda de alquiler siguen siendo sólidos, las presiones a corto plazo indican tensiones adicionales a corto plazo para este segmento en EE.UU..

En general, es probable que el mercado estadounidense se estabilice de aquí a 2026. La nueva construcción se ha ralentizado significativamente debido al aumento de los costes y al endurecimiento de las condiciones de financiación. El «Cinturón del Sol» destaca como zona de fuerte crecimiento. La región alberga a la mitad de la población de EE.UU., y se espera que los recién llegados a la región desde otras partes del país y del extranjero representen una gran mayoría del crecimiento de la población de EE.UU., de los 335 millones actuales a los 373 millones previstos para 2054.

Mercado de oficinas

Las perspectivas para el segmento de oficinas siguen siendo difíciles en todo el mundo: la demanda es limitada y persisten las dificultades para encontrar el precio de equilibrio del mercado, con unas valoraciones que siguen bajo presión en un contexto de disminución del uso de oficinas. La proporción de oficinas en las carteras de inmuebles comerciales institucionales ha caído del 35% en 2022 al 29% en la actualidad, y es probable que siga disminuyendo.

En Europa, existe una sólida demanda de estructuras de alta calidad que adopten soluciones ecológicas situadas en las zonas centrales de los grandes centros urbanos. El teletrabajo es una tendencia, pero menos consolidada en algunas partes de Europa, debido a la tendencia a reducir el tamaño de las viviendas y a la eficiente red de transporte público que se utiliza para ir al trabajo. Aun así, los contratos de arrendamiento tienden a ser a largo plazo, ya que la diversidad de lenguas, monedas y estructuras reguladoras de los distintos países complica las transferencias empresariales. Sobre todo, es probable que la normativa energética reduzca drásticamente el parque existente, ya que muchos inmuebles tendrán dificultades para cumplir los requisitos europeos, cada vez más estrictos.

En Asia-Pacífico, la demanda de oficinas centrales se mantiene en general cerca de los niveles de 2021. En general, esto se debe a que los hogares de esta región son más pequeños, los trayectos entre el hogar y el lugar de trabajo son más cortos y la cultura del «trabajo de oficina» está más arraigada que en el mundo occidental. Al igual que en Europa, la demanda es más sólida para los centros de negocios en distritos centrales, especialmente los que ofrecen servicios que satisfacen las necesidades de vida, trabajo y ocio.

En Estados Unidos, el aspecto de reducción de costes de las empresas y una mayor tendencia a trabajar desde casa han hecho que la demanda de oficinas haya sido inferior a la creación de empleo. Con la excepción de los inmuebles más selectos (clase A+), se espera que los precios y los alquileres sigan bajando, ya que los inversores se mantienen cautos.

Mercado logístico

La globalización y el comercio electrónico seguirán impulsando el crecimiento del sector de almacenes y logística durante mucho tiempo. Los factores geopolíticos influirán en la demanda, pero las estructuras logísticas vinculadas a las tendencias de la digitalización, como el comercio electrónico, tienen una trayectoria de demanda más fiable. En Europa, la demanda se ralentiza, pero los alquileres siguen subiendo. La logística vuelve a encabezar las preferencias de muchos inversores y puede ofrecer apoyo en el actual entorno de tipos más altos.

En la región de Asia-Pacífico, se espera que las ventas online crezcan de alrededor del 20% de las ventas totales en 2021 a casi el 40% en 2026. Además, la desglobalización sigue impulsando la tendencia del nearshoring/friendshoring que beneficia a Vietnam e India, ya que la producción se desplaza de China a estos países.

 En EE. UU., la demanda en el segmento industrial sigue siendo positiva, aunque se ha producido una ralentización de la absorción neta en los últimos seis meses, siendo el primer trimestre de 2024 el primer trimestre lento desde 2012. Las nuevas entregas han tocado techo, aunque algunos mercados del «Cinturón del Sol», en el sur de EE. UU., están luchando contra un aumento de la oferta que podría dar lugar a un periodo prolongado de mayor disponibilidad en el mercado, especialmente de inmuebles industriales de mayor tamaño. En los últimos años, de hecho, los operadores del sector se han centrado en proyectos de promoción inmobiliaria de más de 9.000 metros cuadrados (m2).

Centros de datos: la carrera de la energía en la era de la IA

El auge de la inteligencia artificial (IA) ha generado una enorme demanda mundial de centros de datos y de la energía verde necesaria para alimentarlos. También ha creado riesgos para el sector inmobiliario comercial en general. A largo plazo, la IA podría reducir la necesidad de oficinas, la demanda de alojamiento para estudiantes y la densidad de población en los centros urbanos, así como hacer menos atractivos los alquileres a largo plazo y las ubicaciones en ciudades secundarias. Sin embargo, la velocidad y la escala de las repercusiones siguen siendo inciertas.

Lo que está claro, sin embargo, es que la demanda de IA y servicios en la nube ha desencadenado una carrera mundial por conseguir centros de datos de capacidad adecuada. En el primer trimestre de 2024, los volúmenes mundiales en este segmento superaron los 1.800 megavatios, siete veces más que hace solo tres años. El crecimiento no muestra signos de desaceleración

 La carrera también se ve amplificada por la participación de gobiernos que buscan la soberanía digital, es decir, el control sobre el hardware, el software y los datos críticos. Por otro lado, la limitada disponibilidad de energía se está convirtiendo en una restricción cada vez mayor para el desarrollo de centros de datos en todo el mundo. Los centros de datos desempeñarán un papel clave en las carteras de los inversores en los próximos años. Se trata de infraestructuras cruciales que ofrecen a los inversores una forma de beneficiarse del crecimiento de la IA como tecnología en general sin exponerse a apuestas de resultado incierto sobre quién saldrá vencedor en este espacio.

fuente: Idealista